Ao adquirir um imóvel, é fundamental estar atento à possibilidade de fraude à execução, uma prática que pode comprometer seriamente a validade da transação e resultar na perda do bem adquirido. Este artigo aborda os principais cuidados que devem ser tomados para evitar surpresas desagradáveis nesse processo.
O que é fraude à execução?
A fraude à execução ocorre quando um devedor aliena ou onera bens durante a tramitação de um processo judicial que pode levá-lo à insolvência, prejudicando a satisfação dos direitos dos credores. No contexto imobiliário, isso significa que, se um vendedor responde a uma ação capaz de comprometer seu patrimônio e vende um imóvel, essa transação pode ser considerada fraudulenta.
Legislação aplicável
O Código de Processo Civil (CPC), em seu artigo 792, estabelece as situações em que a alienação de bens é considerada fraude à execução. Além disso, a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) dispõe que o reconhecimento da fraude depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
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Principais cuidados na aquisição de imóveis
Para evitar envolvimento em uma fraude à execução, é essencial adotar as seguintes precauções:
- Análise da Matrícula do Imóvel: Solicite uma certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis para verificar a existência de ônus, como penhoras ou ações judiciais.
- Certidões dos Distribuidores: Obtenha certidões negativas de ações cíveis e fiscais em nome do vendedor, tanto no domicílio dele quanto na comarca onde o imóvel está localizado. Isso ajuda a identificar processos que possam afetar a transação.
- Verificação de Débitos Tributários: Consulte possíveis dívidas fiscais do vendedor, pois, conforme o Código Tributário Nacional (artigo 185), a alienação de bens após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa é presumidamente fraudulenta.
- Averbação de Ações na Matrícula: Verifique se há averbação de ações judiciais na matrícula do imóvel. A ausência dessa informação não garante, por si só, a inexistência de processos, mas sua presença é um alerta importante.
- Consultoria Jurídica Especializada: Contrate um advogado especializado em direito imobiliário para realizar uma due diligence, analisando a documentação do imóvel e do vendedor, identificando riscos e propondo medidas para mitigá-los.
Importância da boa-fé do adquirente
A boa-fé do comprador é um elemento crucial na análise de fraude à execução. Demonstrar que todas as diligências foram realizadas e que não havia conhecimento de processos contra o vendedor pode ser determinante para a validade da aquisição. Entretanto, a simples alegação de boa-fé não é suficiente; é necessário comprovar que as precauções adequadas foram tomadas.
Conclusão
A aquisição de um imóvel exige cautela e atenção aos detalhes jurídicos envolvidos. Adotar medidas preventivas e buscar orientação profissional são passos essenciais para garantir uma transação segura e evitar complicações futuras relacionadas à fraude à execução.
