Comprar um imóvel maior, mudar de bairro ou simplesmente atualizar a carteira patrimonial costuma exigir fôlego financeiro, e nem sempre é possível fechar a venda do antigo antes de assinar a compra do novo.
Dação: saiba como usar seu imóvel no pagamento de um novo surge como alternativa prática e legal, permitindo transformar a própria casa em moeda de troca sem enfrentar a incerteza de dois negócios distintos.
Neste artigo, você confere detalhes jurídicos, vantagens, riscos e passos necessários para que a operação aconteça com segurança, evitando surpresas fiscais e garantindo que a troca seja vantajosa para todas as partes envolvidas.
Dação: saiba como usar seu imóvel no pagamento de um novo
A expressão pode soar complexa, mas o conceito é simples, parecido com entregar um carro usado como entrada na concessionária, só que o bem envolvido é uma casa ou apartamento completo, com escritura, matrícula e obrigações acessórias.
A base legal aparece no artigo 356 do Código Civil, que autoriza o credor a receber prestação diversa da originalmente pactuada, desde que ele concorde, extinguindo a obrigação assim que o bem é transferido com documentação regularizada.
O que é dação em pagamento?
Sob a ótica jurídica, dação em pagamento representa modal especial de extinção de dívidas, no qual o devedor entrega bem imóvel, móvel ou até direito creditório e, em contrapartida, tem a dívida quitada perante o credor.
No mercado imobiliário, o foco recai justamente sobre imóveis, pois compradores veem na modalidade chance de trocar endereço sem recorrer a financiamentos caros, enquanto vendedores podem receber um ativo já valorizado para revender depois.
A principal diferença frente ao pagamento em dinheiro reside na natureza da prestação, mas, juridicamente, a quitação produz os mesmos efeitos, exigindo escritura pública e registro como qualquer transação de propriedade.
Como funciona a dação de imóvel por imóvel?
Tudo começa com a conversa franca entre comprador e vendedor ou entre incorporadora e interessado, etapa em que se verifica se há interesse real em receber o imóvel ofertado, avaliando localização, liquidez, padrão construtivo e documentação.
Com aceite preliminar, parte‑se para laudo de avaliação, normalmente produzido por corretor credenciado ou engenheiro avaliador, que compara imóveis semelhantes na região, garante transparência e oferece número de mercado aceitável para ambas as partes.
Caso o valor apurado coincida com o preço do imóvel pretendido, a dação será integral, dispensando qualquer complemento financeiro; quando menor, gera saldo devedor quitável à vista, parcelado diretamente ou financiado em banco parceiro.
No cartório de notas, lavra‑se escritura pública de dação em pagamento, na qual constam descrição das unidades, valor atribuído, declaração de quitação e concordância expressa, documento que, depois, segue para o Cartório de Registro de Imóveis.
Documentação essencial
Além da escritura, exige‑se certidão atualizada da matrícula de ambos os imóveis, certidões negativas de débitos municipais, federais e trabalhistas, declaração de inexistência de ações reais ou pessoais reipersecutórias e comprovação de adimplência condominial, quando aplicável.
Vantagens de usar a dação em pagamento
Optar pela dação costuma encurtar prazos, reduz incertezas e atende perfis que preferem mudar rapidamente de endereço, pois elimina o limbo entre sair da casa antiga, vender e apenas depois obter recursos para a compra.
- Agilidade na transação, pois compra e venda se unem em único ato notarial, dispensando etapas paralelas que costumam atrasar negociações imobiliárias.
- Redução de custos de corretagem em caso de venda direta, permitindo economia relevante, principalmente em grandes centros onde taxas alcançam percentuais elevados.
- Menor exposição patrimonial, já que você evita ficar com dois imóveis simultaneamente, reduzindo riscos de inadimplência ou necessidade de manutenção em propriedades vazias.
- Potencial de negociação flexível, abrindo margem para abatimentos, mobiliário incluído ou prazos estendidos, conforme conveniência das partes.
- Processo percebido como mais simples para o comprador, que visualiza a troca como upgrade patrimonial e não como operação financeira complexa.
Embora cada operação seja única, relatos de mercado indicam economia de até meses no cronograma total, fator que pode ser determinante quando famílias precisam mudar antes de matrículas escolares ou novas oportunidades profissionais.
Desvantagens e cuidados essenciais
Nem tudo são flores, porque o vendedor não tem obrigação de aceitar seu imóvel, podendo recusar se localização, estado de conservação ou valor de mercado destoarem dos planos dele ou da política da construtora.
Por vezes, avaliadores podem apontar preço inferior ao desejado, pois terceiros assumem risco de revenda e descontam eventuais reformas, tempo parado e custos burocráticos, diminuindo o crédito que você receberá na troca.
Questões fiscais também merecem atenção especial, porque o ITBI incide sobre o imóvel adquirido e algumas prefeituras entendem que a base de cálculo inclui a parte em dinheiro mais o valor atribuído ao bem entregue.
Caso exista ganho de capital, o contribuinte precisa recolher imposto sobre a diferença positiva entre o valor de alienação do imóvel dado e o seu custo de aquisição, salvo isenções previstas em legislação específica para residência principal.
Documentação sem pendências é requisito básico, incluindo quitação de IPTU, ausência de hipoteca, baixa de constrição judicial e atualização de averbações, porque qualquer obstáculo jurídico pode travar a escritura e gerar custos extras inesperados.
Por se tratar de negócio com múltiplas nuances, contratar advogado especializado em direito imobiliário e corretor de imóveis experiente adiciona camada de segurança, pois ambos conduzem verificações, conferem cláusulas e negociam condições que protegem seus interesses.
Custos comuns
Além do ITBI, você deve incluir no orçamento emolumentos de cartório, taxas de registro, tarifa bancária se houver financiamento complementar e possíveis honorários profissionais, itens que, somados, podem representar porcentagem significativa sobre o valor do negócio.
Dação x permuta: diferenças importantes
À primeira vista, dação e permuta lembram a mesma operação, pois envolvem bens trocados, mas a lógica jurídica distingue claramente as figuras, algo essencial para evitar confusão na hora de calcular impostos e redigir contratos.
Na permuta, cada parte simultaneamente aliena e adquire bem, havendo equivalência aproximada de valores e, quando necessário, pequena diferença em dinheiro chamada torna, situação que, em regra, gera cobrança de ITBI sobre cada bem transferido.
Já na dação, as partes não estão trocando bens equivalentes, mas sim extinguindo obrigação: comprador entrega seu imóvel ao vendedor para pagar preço, estabelecendo relação credor e devedor, o que modifica alguns tratamentos tributários e formais.
Em linguagem simples, permuta lembra escambo moderno, enquanto dação se assemelha a entrega de bem como moeda, recurso que quita dívida e, desse modo, se enquadra nas regras de pagamento previstas na legislação civil.
Exemplo prático para ilustrar
Imagine que Ana possua apartamento avaliado em oitocentos mil reais e sonhe com casa de um milhão e duzentos mil no mesmo bairro; ela propõe entregar seu imóvel como parte do pagamento diretamente ao proprietário.
Vendedor concorda, manda avaliar a unidade, confirma documentação regular, aceita valor, registra escritura de dação com abatimento de oitocentos mil e parcela restante de quatrocentos mil em dez vezes corrigidas por índice inflacionário.
Ana muda direto para a nova casa, quita dívida sem vender apartamento no mercado, e o antigo proprietário passa a ser dono do apartamento, podendo alugá-lo ou listar para venda quando achar conveniente.
Conclusão: planeje antes de bater o martelo
Usar a dação em pagamento para adquirir imóvel novo pode parecer tarefa simples, mas exige cálculo detalhado de tributos, paciência para reunir certidões e, principalmente, disposição para negociar avaliações sem apego emocional ao preço.
Planejamento começa com pesquisa de mercado, passa por simulação de cenários, envolve análise de viabilidade caso exista saldo a financiar e termina na assinatura da escritura, momento em que o negócio se torna definitivo e irreversível.
Converse com profissional habilitado, discuta cláusulas, confirme prazos de entrega, peça esclarecimentos sobre impostos e lembre que cada município possui alíquotas e critérios distintos para calcular ITBI e taxas cartorárias, fator que pode alterar orçamento final.
Se a operação envolver ganho de capital, procure contador para estimar imposto e avaliar se há isenção aplicável, evitando suprimentos inesperados na hora de declarar renda ou regularizar documentação junto à Receita Federal.
Com transparência, avaliação justa e orientação correta, a dação em pagamento transforma patrimônio já conquistado em trampolim para próxima conquista, possibilitando upgrade de vida sem sangrar orçamento nem ficar refém de financiamentos longos.
Agora que você entende o mecanismo, reflita se sua realidade se encaixa na modalidade, reúna documentos, consulte especialistas e avance com confiança rumo ao imóvel que tanto espera chamar de lar.
